По какому пути пойдет недвижимость осенью: два сценария

           Краткий конспект доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко на конференции по аналитике

           После многолетнего роста цен на недвижимость в Москве и России (2001-2008 годы) вполне естественно было ожидать отката цен назад, о чем www.irn.ru начал предупреждать еще в начале 2008 года, в частности, в статье «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости». С наступлением финансового кризиса начало коррекции стоимости квадратного метра также было вполне прогнозируемо. Однако в нынешних условиях, когда в среднем недвижимость уже подешевела примерно на треть (в долларовых ценах), как после дефолта 1998 года, неопределенность дальнейшего развития событий как никогда высока. И скудная статистика, сформировавшаяся менее чем за год новых экономических условий, вряд ли может быть показательна.

           По мнению аналитического центра www.irn.ru, в нынешних условиях рынок недвижимости Москвы и России будет полностью отыгрывать макроэкономический фон, в меньшей степени завися от своих внутренних параметров. А следовательно, прогноз рынка недвижимости сейчас сводится к прогнозу макроэкономического состояния, но именно здесь и нет никакой определенности. Среди экономистов и политиков в равной мере можно встреть как оптимистичные, так и пессимистичные настроения, ожидания как скорого завершения кризиса, так и его прогрессирования еще долгие годы.

           При этом макроэкономические показатели, такие как цены на нефть, курсы валют, индексы РТС и ММВБ показали за последние месяцы полную чехарду, не позволяя говорить о каком-то определенном тренде. Так наметившийся в марте-мае отскок фондовых индексов, цен на энергоносители и рост курса рубля сменился в июне новой коррекцией и последующей сильной волатильностью. В результате практически невозможно понять, справилась ли экономика с основными проблемами и готова ли она постепенно начать расти или нет.

           В этом свете в полной неопределенности пребывают и факторы, имеющие прямое отношение к рынку недвижимости. Как быстро восстановится спрос на недвижимость и у людей появится уверенность в стабильности ситуации, необходимая для совершения крупных покупок? И что гораздо важнее, будет ли в новых экономических условиях возможность зарабатывать прежние деньги, чтобы можно было купить квартиру по прежним ценам, восстановится ли ипотечное кредитование и потекут ли в недвижимость прежние инвестиционные деньги?

           Не менее интересна и неоднозначна ситуация с объемами строительства. Насколько они могут упасть и упадут ли во многом за счет бюджетных строек социального жилья или, напротив, коммерческого строительства? Ведь стоит отметить, что в последефолтные 1999-2002 годы Москва, напротив, переживала бум жилищного строительства, а в годы экономического роста 2003-2007 годов, напротив, только сокращение объемов предложения. Будут ли возвращаться на рынок инвестиционные квартиры, купленные ранее впрок и ипотечные квартиры несостоятельных должников, в каком объеме, и смогут ли они возместить сокращение объемов нового строительства?

           Сконцентрировавшись на одном из аргументов можно вполне убедительно доказывать, что цены на квартиры в Москве (как и в любом другом городе или регионе России или в другом сегменте рынка недвижимости) непременно вырастут, скажем из-за резкого сокращения объемов строительства, или непременно упадут еще вдвое из-за существенного сокращения доходов населения и оттока инвестиционных и ипотечных покупателей с рынка. Однако, по мнению www.irn.ru, по сути, на рынке недвижимости сейчас есть всего 2 сценария развития событий и выбор одного из них будет полностью определяться макроэкономическим фоном.

           Как и после дефолта 1998 года, в нынешних условиях за прошедший с начала кризиса год цены на недвижимость снизились примерно на треть и готовы стабилизироваться на этом уровне. Разумеется, что ожидать новой волны роста уже с осени явно оптимистично – мы имеем дело не с временной «передышкой» рынка, как было в 2004 или 2007 годах. При условии постепенной нормализации экономики рынок недвижимости ближайший год будет постепенно наращивать обороты по активизации спроса и количеству сделок, но при примерно постоянном уровне цен, как было в 2000 году.

Впоследствии цены могут начать постепенно отыгрывать потерянные позиции и через несколько лет вернуться на докризисный уровень. Однако если интенсивного инвестиционно-ипотечного бума не повторится, то и стоимость недвижимости может еще долго не вернуться на прежний уровень, а находиться в колебательном режиме вблизи текущего уровня цен.

           Насколько глубоким такое падение может быть, зависит, в первую очередь, от глубины падения экономики и основных макроэкономических индикаторов. При этом, как было отмечено в статье «Будет ли на рынке недвижимости второе дно», ближайший уровень поддержки снизу для московского рынка жилья – 2000$ за метр, образовавшийся во время стагнации 2004 года. Уже сейчас в Москве есть пример такой цены – продажа новостроек в Марфино по цене от 70.000 рублей за метр. Однако останется ли этот пример единичным или станет массовым, опять же будет зависеть от общего развития экономической ситуации в России.

           Тем не менее, жизнь продолжается и потребность в улучшении жилищных условий никуда не делась а, следовательно, и спрос на недвижимость остается, как и необходимость ее строить и продавать. В 1998 году некоторые считали, что Россия восстановится не ранее, чем через 10 лет, однако все оказалось куда оптимистичнее. Поэтому и в нынешних условиях аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» придерживается оптимистичного прогноза.

           После заметного снижения за последний год цены на недвижимость почти стабилизировались на новом уровне. Теперь какое-то время, ориентировочно еще около года, они будут находиться на этом уровне, испытывая локальные конъюнктурные вариации, однако постепенно на рынок вернется активность и количество сделок. На этом фоне по мере распродажи достроенных объектов на рынок начнут выходить новые новостройки, строительство и продажа которых будет происходить в новых условиях, с меньше себестоимостью, чем у докризисных объектов. А значит и их реализация по послекризисным ценам будет вполне рентабельна, поэтому предрекать строительной отрасли стагнацию явно рано.

           В перспективе на рынке недвижимости может установиться восходящий ценовой тренд, однако, он вряд ли будет столь интенсивным, как в прежние годы. Аналитический центр www.irn.ru неоднократно отмечал, что умеренное удорожание на 10%-15%-20% в год в качестве противодействия инфляции для недвижимости вполне нормально. Тем не менее, закладываться сейчас на многократный инвестиционный прирост стоимости недвижимости, как и сбрасывать со счетов риск возникновения второй волны финансового кризиса, пока явно рано.

Источник: Индикаторы рынка недвижимости

Результаты голосования:

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• "Президентская" распродажа (10.10.2011)
• Даче Никиты Михалкова расширение Москвы больше не угрожает (04.10.2011)
• Голодающий строитель (27.09.2011)
• Ремонт от мэра (23.09.2011)
• Следуя традиции (16.09.2011)

Комментарии:

wu | 18-09-2009 18:12

Даром врятли, а вот 20-25т.р за кв.метр новогожилья в готовом виде - ВПОЛНЕ. Причём елси ещё летом я сомневался в подобном и думал, что федеральные власти всё-таки начнут как-то способствывать стимулированию платёжеспособного спроса и начнут заниматься проблемами строительой отрасли, то сейчас у меня нет сомнений, что они не будут делать НИХЕРА. Вот только переход к написанным ценам не произойдёт одномоментно, а растянется ещё на год- полтора, после чего стартует абсолютно новая программа по доступности жилья в предверие выборов, сначало думских , а потом и президентсяких. Вот только останутся ли к тому времени ресурсы для достижения таких целей- БОЛЬШОЙ ВОПРОС. Вот такое вот моё частное мнение. Будем посмотреть.

Написать комментарий: