Оценка квартиры		Офисные здания
	Планировщик		Аналитика рынка

Стартовая // Статьи / Общество

Американский пирог по-российски

01.10.2007

Американский ипотечный кризис и его влияние на другие рынки недвижимости – уже не просто модная тема для обсуждения, а повод для серьезных высказываний российских чиновников федерального уровня. Недавно глава МЭРТ Герман Греф заявил, что «правительство России разработает инструменты по предупреждению возможности кризиса на рынке ипотеки, аналогичного тому, который разразился этим летом в США».

Дело происходило в Сочи, на международном экономическом форуме. Возможно, уровень мероприятия и сочинский климат располагают к заявлениям стратегического характера. Но про что именно шла речь, осталось непонятным.

Еще более интересными стали периодически появляющиеся заголовки новостей, приходящих не только из России, но и с просторов СНГ. Например: «ипотека в Азербайджане может быть восстановлена до конца года». Словно речь идет о чем-то вроде ликвидации последствий аварии на важном трубопроводе, без которого население испытывает житейские затруднения.

Стоит попробовать разобраться, грозит ли нам американский кризис и можно ли «восстановить ипотеку» ударными темпами.

У них и у нас

Американский кризис оказывает негативное воздействие на русский ипотечный рынок не в перспективе, а уже сейчас. Но вовсе не как пример для подражания. Хотя бы по причине разного уровня развития системы ипотечного кредитования в американской и российской практике.

В случае с американской ипотекой кризис стал результатом, можно сказать, резонансного наложения двух факторов: значительного понижения цен на недвижимость и либерализации требований к заемщикам. Это привело к тому, что люди, покупавшие дома без первоначального взноса стали отказываться от ипотечных обязательств – нет смысла платить аннуитет, которого недвижимость уже не стоит. Началась волна отказов именно с околодефолтных заемщиков и довольно быстро распространилась на вполне респектабельных плательщиков.

В России ни того, ни другого нет. Цены на недвижимость относительно стабильны, а рынок ипотечного кредитования еще не настолько развит, чтобы на нем оставалось привлекать сомнительных клиентов.

Тем не менее в последнее время наблюдается замедление ипотечного кредитования, причем банки зачастую ссылаются на необходимость качественной квалификации заемщика.

Очередь – не занимать

Один из самых показательных в данном отношении примеров – информационная неразбериха, происходящая вокруг Москоммерцбанка. Дело в том, что это одна из самых активных, крупных и динамично развивающихся структур на рынке ипотечного кредитования, причем изначально отличавшаяся весьма либеральным отношением к заемщикам.

Как известно, некоторое время назад появилась информация о том, что банк объявил временный кредитный мораторий. На появление в прессе сведений об остановке выдачи ипотечных кредитов МКБ ответил опровержениями, присовокупив, что банк будет более пристально относиться к квалификации потенциального заемщика и безадресно обвинив ипотечных брокеров в привлечении дефолтных клиентов.

Брокеры отреагировали различно. К примеру, «Независимое бюро ипотечного кредитования» обиделось и объявило, что прекращает отношения с МКБ, а клиенты получат кредиты в других финансовых структурах. НБИК – организация, конечно, не очень крупная, ее специалистам удалось провести ипотечных сделок всего на 65 млн долл. (примерно 6,5% от ипотечного портфеля одного только Москоммерцбанка), однако сам факт симптоматичен – денег, видимо, действительно не дают. Кроме того, специалисты по ипотеке ряда других банков подтвердили, что МКБ до сих пор так и не продолжил выдавать кредиты.

Краткая фиксация: банк, развивавший ипотечный бизнес и за короткое время вышедший к совокупному портфелю в 1 млрд долл., вдруг изменяет своей привычной деловой активности. Раньше почему-то кредиты выдавались охотно, а сегодня вдруг надо бы разобраться – кому дать, а кому нет.

Временно прекратил выдавать деньги и ряд других банков, перечень которых здесь лучше не приводить. В дополнение к тому появились экспертные прогнозы, согласно которым в ближайшей перспективе уйдут с ипотечного рынка все или почти все не крупные банки-участники. В общем складывается интересная картина: рост объемов кредитования, сохранявший до недавнего времени неплохие темпы, вдруг прекратился.

Стена для банков

Вряд ли причины происходящего стоит искать в том, что российские заимодавцы обеспокоились, как бы американский ипотечный сценарий не повторился на российском рынке недвижимости. Практика «слишком заманчивых» предложений появилась в отечественной реальности относительно недавно, и в любом случае портфели кредитов, выданных на условиях с нулевым взносом, без серьезной проверки платежеспособности заемщика и т.д., очень малы. Если прибегнуть к гиперболе, ближе к американской ситуации мы оказались бы в случае, когда заемщиками стали выступать трактористы из колхозов с зарплатой в 2000 рублей. Но такого не происходит.

Другая, представляющаяся более жизненной версия происходящего заключается в том, что у отечественных банков прекратился приток новых финансовых объемов для выдачи кредитов. Перерыв на неопределенное время объявили не банки, а фонды, которые в итоге покупают пулы ипотечных кредитов. Практически у каждого из крупных фондов обязательно есть тот или иной портфель американских кредитов, которые начинают быть проблемными – фондам надо производить регулярные выплаты, а по кредитам перестают приходить деньги. Естественная реакция фондов: подозревать в потенциальной дефолтности не только американские, но и иные пулы кредитов, в том числе и российские. Фонды решили посмотреть, как будет складываться ситуация в Америке и уже потом продолжить финансирование розничных рынков ипотеки. Кстати, именно по данной причине будут испытывать трудности малые банки: им и так трудно собрать пул в 100 млн долл., который считается стартовой суммой, необходимой для рефинансирования. В варианте, когда, достигнув такого результата, придется еще и неопределенное время ждать, оставляя долги у себя на балансе, очень трудно вообще остаться на плаву.

Стоит сказать, что в России далеко не все ипотечные деньги проходят через оффшорную секьюритизацию. Не так давно глава Сбербанка РФ Андрей Казьмин (на упоминавшемся форуме в Сочи) сообщил, что, возможно, Сбербанк будет готов выкупить ипотечные кредиты других банков (кстати, сам Сбербанк не нуждается в продаже выдаваемых им кредитов). На наш взгляд, подобная перспектива представляется сомнительной. Советский народный банк «номер один» работает только с заемщиками, получающих исключительно белые доходы (по крайней мере в части, необходимой для погашения кредита), в то время как другие участники ипотечного рынка не предъявляют столь жестких требований к клиентам.

Поэтому, хотя Сбербанк по количеству выданных ипотечных кредитов и является лидером ипотечного рынка России (что понятно – колоссальные финансовые ресурсы и широкая филиальная сеть в регионах), вряд ли он займется массовым рефинансированием коллег по бизнесу. Впрочем, как заметил г-н Казьмин, прецеденты были.

С точки зрения заемщика

Макроэкономические последствия американского ипотечного кризиса – тема, довольно отвлеченная. Для российского заемщика данная история, возможно, возымеет последствия в виде более жестких требований к квалификации и, возможно, – повышения ставок по кредитам. В последнем случае это буквально означает, что величина ежемесячного аннуитетного платежа для новых заемщиков может подняться. Если она составляет 1200-1400 долл. в месяц (однокомнатная квартира в Москве, двухкомнатная в ближнем Подмосковье), то рост составит в пределах 100-250 долл. Конечно, неприятно, но не смертельно.

Впрочем, даже рост ставок, о котором уже объявил ряд банков, – дело временное. Финансовый капитал хочет зарабатывать деньги. А улучшение условий для потенциального заемщика – неплохое средство конкурентной борьбы. Поэтому, если вы не нуждаетесь в ипотечном кредите прямо сейчас – а пока получить его не так уж просто – лучше некоторое время подождать.

Другие материалы данного раздела:

• Увидел, зафиксировал, донёс (03.11.2011)
• В сотый раз о педофилах (01.11.2011)
• В тюрьму за фирму-однодневку? (20.10.2011)
• До выборов цены на бензин не вырастут (18.10.2011)
• Приставов хотят перевести на сдельщину (13.10.2011)

Комментарии:

Написать комментарий:

* Автор:

* Комментарий:

Введите, пожалуйста, ПЕРВЫЕ ТРИ ЦИФРЫ с картинки.

Если у Вас есть вопросы по работе данного раздела, Вы можете задать их с помощью формы обратной связи