Чем грозит ипотечный кризис в США нашему рынку недвижимости

Кризис на финансовых рынках США и Европы привел к росту ставок на привлечение зарубежных средств для банков нашей страны. Из-за нестабильности, испытываемой сейчас ведущими финансовыми институтами стран Запада, повышается ставка LIBOR. Это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды друг другу на стандартный срок.

Если раньше российские кредитные организации могли претендовать на займы по ставке LIBOR плюс 1,5 процента, то теперь – по ставке LIBOR плюс 4-5 процентов. После февральского обвала американской ипотеки западные инвесторы стали относиться к развивающимся рынкам с особой подозрительностью, полагая, что в нынешней нестабильной обстановке они особо уязвимы. А буквально в конце минувшей недели британский банк Northern Rock заявил о проблемах с исполнением обязательств. Вкладчики кинулись забирать свои деньги. Британское правительство, опасаясь всеобщего кризиса доверия к финансовой системе, предоставило вкладчикам беспрецедентные гарантии. Очереди перед отделениями банков вроде бы исчезли, но, по признанию специалистов, в Великобритании по-прежнему ощущается нехватка ликвидности на кредитном межбанковском рынке. Как будет развиваться ситуация дальше – пока неясно. Прогнозы на этот счет эксперты дают самые противоречивые.

Мировой кризис ликвидности пока лишь начал оказывать влияние на российский рынок недвижимости. Тем не менее, всевозможные прогнозы распространения американского и британского ипотечного кризиса у нас в стране распространяются с пугающей быстротой. По мнению ряда экспертов, существующие сейчас сложности с привлечением средств на внешних рынках могут продлиться до Нового года. Если такой прогноз сбудется, то 30-40 процентов крупных российских банков придется приостановить выдачу ипотечных кредитов. Пока ни один из наших банков о таком решении не объявлял. Однако некоторые из них уже начинают потихоньку поднимать ставки по ипотеке или ужесточать условия выдачи кредитов. А отдельные банки и вовсе решили сыграть на панических настроениях, предлагая коллегам во избежание убытков продавать им ипотечные кредиты с существенным дисконтом.

Действительно ли последствия финансового кризиса в США и Европе станут для российского рынка недвижимости чувствительными? Как эта ситуация отразится на финансировании крупных девелоперских проектов? И, наконец, как все это скажется на ставках аренды на коммерческую и жилую недвижимость? Последний вопрос волнует самые широкие слои населения, ведь с ним напрямую увязаны и цены на недвижимость, в последнее время «топчущиеся» на месте без резких скачков.

Эти вопросы обсуждали участники пресс-конференции «Влияние финансового кризиса в Европе и Америке на рынок недвижимости России». Начали, как водится, с начала. Как рассказала директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн, причиной американского кризиса на рынке ипотеки стало снижение количества кредитов, выдаваемых на стандартных условиях. Тогда банки, занимающиеся кредитованием недвижимости, начали разрабатывать новые механизмы, позволяющие задействовать наименее обеспеченные слои населения, которые раньше были «выключены» из ипотечных схем. Последовавшее затем снижение роста цен на недвижимость и увеличение цены закладных привело к банкротству многих заемщиков. Как следствие, агентства, выдававшие такие кредиты, оказались на грани банкротства. Под ударом оказались международные инвесторы и Центробанки развивающихся стран, вкладывающие в американские ипотечные бумаги немалые средства.

Что же касается России, то здесь такая схема, по мнению Е. Тейн, в чистом виде невозможна. «В первую очередь, на сегодняшний день в нашей стране отсутствуют крупные масштабные инвестиции в недвижимость, – рассказывает она. - На пике рынка, в 2005 году, количество инвестиционных сделок не превышало 20-30 процентов». Сегодня же большинство инвесторов предпочитают вкладывать деньги не в банковский и не в ипотечный сектор, а, скажем, играть на фондовом рынке. Всего 5 процентов сделок на рынке недвижимости в год совершаются посредством ипотеки. У нас не сформирован механизм ипотечных облигаций и слабо развит институт рефинансирования.

Поэтому американо-британский кризис не сможет затронуть наш рынок недвижимости напрямую, считает Е. Тейн. Однако опосредованное влияние на него он оказывает, и будет оказывать дальше. В частности, увеличатся ставки финансирования для банков, кредитующих российских застройщиков. Сначала это ощутят те, кто рефинансируется в западных финансово-кредитных структурах и в долларах. Те же, кто берет деньги для выдачи кредитов в Центробанке и в рублях, почувствуют это в последнюю очередь. Если вообще почувствуют. Однако, заметим, для ипотечного кредитования россиян банкам нужны «длинные» кредиты – сроком на 15-20 лет, а их можно взять преимущественно за рубежом.

Между тем, есть и другая точка зрения. Вывод средств из России в результате поразившего мир кризиса ликвидности оказался меньше, чем ожидали финансовые власти. Как ранее сообщила замглавы Минэкономразвития Анна Попова, «чистый отток капитала оказался ниже того уровня, который мы прогнозировали – 7,6 млрд долл. По последним оценкам Центробанка, он составил 5,5 млрд долларов». Это означает, что как только Запад разберется со своими финансовыми проблемами (а это вот-вот произойдет, ибо карты уже открыты и убытки посчитаны), инвесторы снова начнут возвращаться в Россию. И инвестировать в ипотеку, поскольку на сегодняшний день этот сектор является своего рода «тихой гаванью». Процент просрочек у нас наиболее низок, а с рискованными заемщиками наши банки не работают вовсе.

Что же касается ипотечного рынка в целом, то, по мнению Е. Тейн, развития по «прибалтийскому сценарию» ждать не следует. Напомним, в странах Балтии после снижения ставок до 5-6 процентов годовых число сделок по ипотеке резко выросло, что спровоцировало рост цен. У нас ставки, напротив, несколько вырастут. Это станет поводом для коррекции между спросом и предложением, что создаст, наконец, оптимальный баланс на рынке. Разве что некоторые банки вынуждены будут пересмотреть условия кредитования, и получить кредит, как раньше, без подтверждения доходов и первоначального взноса, будет невозможно. В любом случае, если решение поддерживать ипотеку «наверху» будет принято, источники для рефинансирования банков на ближайшие полгода (а дольше все эти колебания, по мнению экспертов, не продлятся) найдутся и в России. Самое главное, чтобы не упали цены на нефть, но на сегодняшний момент на рынке нет для этого существенных предпосылок. Да и ФРС США делает все возможное, чтобы снять напряженность. Накануне она снизила процентную ставку сразу на 0,5 процента – до 4,75 проц.

О грядущей коррекции российского рынка, на которую нынешний кризис на Западе окажет влияние, говорили и другие участники мероприятия. Вряд ли вся эта ситуация сильно затронет рынок жилой недвижимости, считают эксперты. Можно лишь с уверенностью сказать, что ипотека в России «уж точно не подешевеет». А вот с коммерческой недвижимостью не все так однозначно. Многое будет зависеть от поведения на рынке крупных банков. Те же, по словам Максима Стерлягова из Morgan Stanley, пока сами не могут понять, где возникнут проблемы. В целом на краткосрочную перспективу возможны скачки в ту или иную сторону – резкий рост ставок, отток девелоперов и возможное банкротство некоторых из них. Многое зависит от общих тенденций в экономике. Ведь если арендаторам это будет выгодно, то они готовы будут платить и по повышенным ставкам, а, значит, девелопер сможет погашать долги перед банком. Если нет, то девелопер объявляет себя банкротом, а объект недвижимости отходит банку.

Однако по прошествии нескольких месяцев все должно стабилизироваться. Долгосрочный прогноз для рынка коммерческой недвижимости – вымывание нерадивых или недобросовестных девелоперов, стремящихся нажиться на росте рынка и не желающих становиться профессионалами, в том числе, адекватно оценивать риски. Пострадают и мелкие банки, кредитующие таких девелоперов. Крупных это коснется в меньшей степени. Нельзя забывать еще и то, что рынок коммерческой недвижимости разнороден, и во всех сегментах ситуация может развиваться по-разному. Однако финансовые модели работы придется пересмотреть всем игрокам.

Глобального кризиса, по оценкам участников мероприятия, пока не намечается, однако отрезвление рынка и пересмотр взглядов на многие вещи наступит обязательно. Собственники будут по-другому относиться к качеству недвижимости, а банки – к платежеспособности клиентов. Спустя некоторое время в каждом сегменте выделятся лидеры. Если говорить о ставках кредитования девелоперов, то в краткосрочной перспективе банки их поднимут, однако сами девелоперы к такому росту будут не готовы. Позже, когда «горячка» кризиса спадет, позиции игроков рынка начнут сближаться. В результате рост ставок зафиксируется на 1-2 процента годовых выше, чем это было до начала всех вышеупомянутых перипетий. Но такие ставки предложат лишь профессиональным и ответственным девелоперам, остальным же не предложат ничего, и те вынуждены будут уйти с рынка.

Позитивный итог у всего этого уже есть – по словам М. Стерлягова, налицо тот факт, что зависимость российской финансовой системы от мировой конъюнктуры стала меньше, чем раньше. Но, похоже, причина этого – лишь в недоразвитости сегмента ипотеки в России. Как может упасть то, что пока существует лишь в мечтах банкиров и чиновников из правительства? Ведь даже для того, чтобы позволить себе купить квартиру мидл-класса (120 кв. м, 5 тысяч долларов за метр) россиянин должен иметь доход не менее 12 тысяч долларов в месяц. Только в этом случае банк даст ему кредит, ведь в месяц на его обслуживание будет уходить 8 тысяч долларов. Ну и где вы видели у нас изобилие такого «среднего класса»?

Источник: www.prime-tass.ru

Другие материалы данного раздела:

• Ремонтируй и живи (07.11.2011)
• Жилой комплекс «Белые Росы». Особенности и преимущества (25.10.2011)
• Построй сам (19.10.2011)
• С размахом. (17.10.2011)
• "Президентская" распродажа (10.10.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: