Долевое строительство: что надо знать

Одной из возможностей приобретения недвижимости является долевое строительство. И хотя практика нескольких последних лет показала, что долевое строительство довольно опасное мероприятие в секторе покупки жилья, на помощь ей пришли новые Законы, позволяющие обезопасить себя при таком вложении средств. И на сегодняшний момент, долевое строительство является одним из самых недорогих способов строительства квартиры.

Одним из основных документов для заключения долевого строительства является Договор долевого участия в строительстве и инвестировании объекта недвижимости. Он заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной Регистрационной Службы по месту нахождения объекта недвижимости, при этом договор считается заключенным только с момента такой регистрации.

Законом четко определены существенные условия (обязательные положения) такого договора. К ним относятся:

1. Четкое определение объекта строительства

Полностью прописывается строительный адрес, как он записан в Инвестиционном контракте, указывается секция, корпус, номер квартиры на площадке, порядок отсчета номера и др. необходимые данные. Чем точнее вы определите СВОЮ квартиру, тем проще потом ее отвоевывать – это на случай двойных продаж.

Следует помнить, что строительный адрес не соответствует почтовому адресу, который присваивается дому только после его сдачи Государственной приемочной комиссии.

Наиболее правильным вариантом определения объекта является схематическое обозначение его на плане, который выступает приложением к договору.

На поэтажном плане все квартиры обозначаются линиями, это две плоскостные координаты. Вертикальная линия указывает на количество этажей в объекте. Поскольку в одни и те же оси можно вписать разные конфигурации, наилучшим вариантом является приложение к договору плана квартиры, на котором квартира была бы помечена.

Рекомендуется использовать максимально подробный план: указание расположения дома относительно улиц, место квартиры на этаже и план комнат. Если объект сдается с отделкой, то в договоре и/или его приложение необходимо перечислить все виды работ, обязательства по которым берет на себя застройщик, лучше даже с указанием материалов, которые должны использоваться в отделочных работах.

Указание размеров квартиры – это тоже важно, ведь ее стоимость в 99% случаев рассчитывается, исходя из площади. Также не забудьте про этаж, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др.

2. Срок передачи объекта инвестору.

Квартира должна быть передана не позднее срока, предусмотренного договором. Срок должен быть единым для всех участников долевого строительства одного инвестпроекта. Передача и прием объекта строительства осуществляется по акту или иному документу, подписываемому сторонами, оформление которого возможно не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Сдача дома в эксплуатацию оформляется актом Госкомиссии, что, по сути, подтверждает соответствие объекта недвижимости параметрам действующих строительных норм.

Знаком готовности дома к вселению является соответствующее уведомление, после получения которого вы обязаны приступить к принятию объекта в срок, указанный в договоре, а в случае отсутствия такого срока - в течение 7 рабочих дней с момента получения. Инвестору предоставляется право осмотреть передаваемый объект на предмет его качества и соответствия требованиям договора. В случае выявления недостатков можно отказаться подписывать акт передачи объекта, оформив такой отказ соответствующим актом с указанием выявленных нарушений.

Обратите внимание: в договоре указывается именно срок передачи квартиры инвестору, а не срок сдачи дома в эксплуатацию. Исключение: застройщик может не менее, чем за два месяца до истечения установленного срока, направить вам предложение об изменении договора в части сроков передачи, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Вы должны принять или отклонить такое предложение.

В случае «идти до конца» подписывается дополнительное соглашение к договору с изменением сроков, а в случае «развода» застройщику грозят финансовые санкции в виде «неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки» (ст. 6 Закона).

Правило Застройщика, противоположной вам стороны: срок оплаты квартиры по договору конкретизирован вплоть до дня, срок сдачи объекта устанавливается в виде года или квартала. Например, «2 квартал 2008 года». Закон о включении в договор срока при этом исполнен. Как правило, этот срок не соблюдается, но для вашей же свободы действия он должен присутствовать. Должен же с чего-то начинаться отсчет…

3. Цена, порядок и сроки оплаты.

Цена (указывается полностью в договоре) должна быть окончательной и пересмотру не подлежать. Никаких страховых договоров, гарантийных обязательств, договоров оказания услуг и т.п. Именно полная цена договора и должна быть истиной суммой, которую вы заплатите за квартиру. Порядок и сроки оплаты желательно тоже отразить и обязательно соблюдать, ведь это одно из условий, при неисполнении которых с вами могут в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Рекомендуется включить в договор как общую стоимость объекта недвижимости, так и стоимость одного квадратного метра. Это позволит в дальнейшем осуществить перерасчет стоимости объекта недвижимости при увеличении или уменьшении ее размеров после окончания строительства.

Оплата может осуществляться полностью или с рассрочкой платежа. Имейте в виду, что проценты на сумму «долга» или «остатка», имеет право насчитывать только кредитная организация, имеющая лицензию на подобный вид деятельности. Поэтому и пестрят наши СМИ объявлениями типа: беспроцентная ссуда, рассрочка без процентов, и т.п. На самом деле, застройщики (продавцы) легко выкрутились из подобной ситуации, просто увеличивая стоимость квадратного метра ежемесячно или ежеквартально, и отобразив это в приложении к договору или в самом договоре.

Например: сегодня покупаем за 1000$/кв.м., в следующий месяц за 1100$/кв.м., на следующий месяц еще на сотку выше, и вы должны напрячься и успеть оплатить как можно большее количество метров по меньшей стоимости. Вот она – беспроцентная рассрочка!

Следует учитывать возможность несовпадения метража объекта, что на практике случается довольно часто. Поэтому в договоре обычно предусматривается порядок определения стоимости доплаты за излишнюю площадь или возврата излишне уплаченной суммы по результатам обмера БТИ (второе обычно забывают указывать, пока вы не напомните).

Если в договоре не предусмотрен механизм пересмотра цены, то требование застройщика о доплате за лишние метры будет неправомерным. Например, в договоре указано 52 кв.м., а построили 53,7 кв.м. Следовательно, застройщик не выполнил свои обязательства и требовать увеличения цены не вправе. Изменить же установленную Договором цену можно только по взаимному соглашению сторон, если такая возможность предусмотрена договором. Не забудьте про коммунальные платежи, которые оплачиваются до фактического заселения в квартиру. Обычно их просят вперед за 3-4 месяца.

4. Гарантийный срок на объект.

Закон обязывает застройщика предоставлять гарантийный срок на вновь возведенный объект недвижимости. Это срок не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи вам квартиры, если иное не предусмотрено в договоре. Квартира должна соответствовать строительным и иным нормам и правилам, а также архитектурному проекту.

Представьте, что через 3 года после сдачи дома у Вас появилась трещина в стене, Вы идете к застройщику и…

«В случае выявления недостатков в переданном застройщиком объекте недвижимости в период гарантийного срока инвестор по своему выбору вправе потребовать от застройщика бесплатного ремонта, либо соразмерного уменьшения вклада на строительство и возврата части уплаченных средств, либо возмещения своих расходов на ремонт».

К недостаткам, при выявлении которых инвестор вправе предъявить вышеизложенные требования, относится отступление от условий договора, приведшие к ухудшению качества объекта, или выявление иных недостатков, которые делают объект непригодным для использования, если иное не установлено договором

В случае «существенного» нарушения требований к качеству объекта строительства инвестор вправе отказаться от объекта и потребовать возврата всех уплаченных сумм и выплаты неустойки (ч. 3 ст. 7 Закона).

В п. 2 ст. 475 ГК РФ определены признаки отнесения недостатков, выявленных в товаре, к существенным, которые аналогичны установленным в Законе «О защите прав потребителей». Распространение на отношения по долевому строительству Закона РФ № 2300-1 от 07.02.92 (в ред. 21.12.04) «О защите прав потребителей» является одним из существенных достижений Закона.

Под существенным недостатком понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения. К «существенным» может быть отнесен недостаток, который делает «невозможным или недопустимым использование товара в соответствии с его целевым назначением». Одним из вариантов «невозможности и недопустимости» является такой недостаток, который делает его использование по назначению опасным для жизни, здоровья или имущества граждан.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Даже если в договоре указано, что застройщик не несет ответственности за передачу некачественного объекта, это не освободит его от ответственности. Отметим, что претензии к качеству переданного объекта могут быть предъявлены к застройщику в течение всего гарантийного срока.

5. Дополнительные положения, рекомендуемые для включения в договор.

Дополнительно рекомендуется включить в договор пункт о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а также ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц.

Также попробуйте включить норму, обязывающую застройщика в определенный срок выдать вам на руки документы, необходимые для регистрации права собственности, и механизм возврата денег (сроки, порядок, компенсация) в случае просрочки передачи вам квартиры или неисполнения договора застройщиком по другим причинам.

Имейте ввиду, отсутствие в договоре вышеуказанных условий может повлечь потерю времени и денежных средств, а без существенных условий договора его могут просто признать незаключенным. Тогда ни о каких компенсациях и говорить не придется.

Источник: www.vsedoma.ru

Другие материалы данного раздела:

• Ремонтируй и живи (07.11.2011)
• Жилой комплекс «Белые Росы». Особенности и преимущества (25.10.2011)
• Построй сам (19.10.2011)
• С размахом. (17.10.2011)
• "Президентская" распродажа (10.10.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: