Строительство жилья: перезагрузить или начать с чистого листа?

            В разгар мирового финансового кризиса для российской строительной отрасли есть шанс для закладывания принципиально новых подходов и структур. Очевидно, что нужно менять прежнюю модель жилищного строительства.

             После первой встречи министра иностранных дел России Сергея Лаврова и госсекретаря США Хиллари Клинтон в марте этого года слово «перезагрузка» стремительно расширяет сферу своего использования. Напомним, что Клинтон подарила Лаврову сувенир в виде кнопки, на которой было написаны два слова — reset и латиницей peregruzka.

            «Вы написали неправильно, должна быть перезагрузка, а не перегрузка», — поправил российский министр. Оба главы внешнеполитических ведомств нажали на сувенирную кнопку. Это стало символом поиска и формирования новых отношений между Россией и США. Клинтон в ответ на слова Лаврова рассмеялась и пообещала, что постарается не допустить перегрузки в российско-американских отношениях: «Мы просто очень старались найти правильное слово».

            Теперь о перезагрузке говорится не только в политическом аспекте, но и экономическом.

            «Нужна перезагрузка российской экономики», — часто слышим мы от различных деятелей высшего эшелона власти.

            Но позвольте! «Перезагрузка» — это тоже неправильно!

            «Перезагрузка» по-английски – reloading, restart или reboot. При выполнении этой операции процессор заново загружает в оперативную память все данные с жесткого диска ровно в том виде, в каком они были до перезагрузки. А reset по-русски – это сброс данных, возвращение к исходному положению, перезапуск системы с целью избавиться от сетевого мусора или зависания. На современных компьютерах кнопка reset утоплена в корпус. Когда речь идет о счетчике или часовом механизме, reset – это установка на ноль. Разница, как видим, принципиальная.

            Строительная отрасль сегодня также нуждается не в перезагрузке, а в перезапуске системы с избавлением от прилипшего мусора и зависания.

            Мировой кризис нанес сильнейший удар по платежеспособному спросу на жилую недвижимость и системе кредитования. Цены неумолимо снижаются, объемы строительства тоже не увеличиваются. Но причиной этому не только мировой финансовый кризис. Одновременно это объективное последствие нашего системного кризиса, который неизбежно бы развернулся и без заокеанской «помощи». Сложившаяся система базируется на ложной структуре жилищного строительства и основана на банальном проедании инфраструктурного задела Советского Союза. Новостройки, как правило, сажаются на старые коммуникации, сегодня этот ресурс практически исчерпан. Порочной оказалась ставка исключительно на многоэтажное строительство по технологиям середины ХХ века с огромным расходом бетона и металлоконструкций. Аморальна ситуация, когда большая часть населения отрезана от рынка жилья и не имеет ресурсов улучшить свое положение. Добавим сюда абсолютно неадекватные цены на жилье, и станет ясно, что такое строительство — тупиковый путь.

            Несколько лет назад была правильно поставлена цель: нарастить объемы строительства до одного квадратного метра в год на человека. Но механизмы реализации не были созданы. Как отводить под стройку большие массивы земли? Как подводить коммуникации, и кто их оплачивает? Как стимулировать развитие новых технологий? Как создать систему массового строительства при конфликтующих целях участников процесса? На эти и десятки других вопросов ответов нет.

            Ключевая ошибка в том, что развитие жилищной сферы у нас рассматривается исходя из позиции и идеологии девелопера. Застройщики хотят получить максимальную прибыль с каждого инвестированного рубля, но когда им будет невыгодно, стройка в стране вообще может быть заморожена.

            Это очень узкий, примитивный подход. Объемы жилищного строительства — это не только доходы застройщиков, это социально обусловленная величина. На уровне общества объемы жилищного строительства — социально необходимый элемент жизнеустройства нации. В России застройщик должен стать не только бизнесменом, но и гражданином, решающим социальные задачи. Однако требовать этого с каждого застройщика, конечно, очень наивно и бессмысленно.

            Как должна быть поставлена главная задача жилищного проекта? Если мы хотим не выживать, а жить и развиваться, нам необходимо обустраивать свою землю, создавать условия для рождения и воспитания детей, строить много разнообразного жилья с повышением уровня жизнеобеспечения. Значит, выстраивается социально обусловленная последовательность решений: система расселения, типов и объемов застройки, технологий.

            Парадоксально, но именно кризис дает возможность начать все с чистого листа, можно решить вопрос на принципиальном уровне. Отвести большие массивы земли под застройку, решить вопрос с коммуникациями, приступить к созданию комплексной стройиндустрии. Но и это не все. Надо в кратчайшие сроки сформировать новые механизмы доступности жилья. Пусть кто-то будет строить свой дом, кто-то получит арендное жилье, кто-то будет покупать квартиру по себестоимости. Каждый человек должен иметь право выбора траектории, двигаясь по которой, он может решить свой жилищный вопрос. Это придаст оптимизма людям, стабилизирует общество.

            Главными моментами должны стать, конечно, многократное увеличение социальных программ и расширение объемов строительства социального жилья. Следующий важный момент — снижение этажности: переход к среднеэтажной и малоэтажной энергоэффективной массовой застройке. Далее — развитие территориального планирования и систем агломерации поселений. Рост использования дерева и местных строительных материалов.

            Именно сейчас, в разгар кризиса, это становится возможным. Раньше бы – на фоне нефтяных прибылей, диких инвестиций и административной связки монопольного бизнеса и местной власти — не дали.

            Для работы по-новому нужна только политическая воля руководства. Потому что начало масштабного жилищного проекта потребует пересмотра взаимоотношений в земельной сфере. Россияне живут очень тесно, скученно. Даже в Московской области, самом густонаселенном и застроенном регионе, под застройкой всего 4,3% территории. Для сравнения: в Европе — в среднем 10% территории, в Германии — 12%, в Англии — около 20. Исходя из этого можно ставить задачу увеличения территорий застройки хотя бы в два раза. Сегодня в России она занимает 3,4 млн. га (0,2% площади страны). Надо хотя бы до 7-8 млн. га довести.

            У нас часто говорят, что негде строить, что нет участков с коммуникациями. Это правильно, но ведь земли-то у нас немерено. Чтобы выйти из тупиковой ситуации, чтобы такие участки появились, должен быть создан конвейер по отводу и инженерной подготовке земли. Для этого надо пересмотреть схемы территориального планирования, развернуть систему градостроительного проектирования, разобраться с государственной, ведомственной и частной землей. Чтобы строить 100-150 млн. кв. м жилья в год, нужно отводить и инженерно готовить сотни тысяч га в год. В США, например, ежегодно только под малоэтажное строительство отводится 500 тыс. га земли.

            Все это должно реализовываться в рамках государственно-частного партнерства. На первом этапе, после отвода земли, государство занимается инженерной подготовкой территорий. На втором – в дело вступают частные застройщики, которые покупают земельные участки с коммуникациями, проектируют и возводят объекты.

            Вернемся к перезагрузке. Показательным примером того, что нельзя возвращаться к докризисному состоянию в жилищном строительстве, являются перемены в точке зрения известного российского эксперта Геннадия Стерника — профессора кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии имени Плеханова, главного аналитика Российской гильдии риелторов.

            В декабре 2007 года он приезжал в Красноярск и утверждал: «Цены на жилье в Красноярске росли, растут и будут расти. И причина вовсе не в дороговизне стройматериалов, несовершенстве законов или заговоре строительных компаний. Спрос на квадратные метры дикий. Пока есть дефицит, цены будут расти. Чтобы рост цен остановить, жилья строить нужно в разы больше. Такая глобальная задача по плечу только государству. Именно власти должны создать такие условия, чтобы строительный бум наконец пришел на смену буму ценовому. Опять же разработка программ по возведению действительно доступного жилья — тоже дело чиновников. Пока же многие горожане об отдельной жилплощади мечтают зря. Ипотека – это палка о двух концах, она так и не стала доступной всем, но на повышение цены квадратного метра повсеместно повлияла. И чем больше людей ею воспользуются, тем активнее будет дорожать жилье». Абсолютно верные суждения, кроме прогноза о цене квадратного метра в Красноярске в 120-150 тыс. руб./кв. м в 2009 году, о чем говорил Стерник.

            В том же декабре 2007 года редакцией газеты «Строитель» была выпущена книжка «Преодоление», где доказывалась неизбежность скорого падения цен. Причем о глобальном финансовом кризисе речь не шла.

            Цитирую по книжке: «Представители власти разных уровней, как федеральной, так и региональной, настойчиво повторяют, что в стране наступил строительный бум. Но строительного бума нет. Есть бум инвестиционный – предвестник обвала рынка недвижимости в ближайшем будущем. Парадокс: казалось бы, выгодные строителям завышенные цены угрожают интересам самого строительного комплекса. Такие цены неизбежно вызовут обвал рынка недвижимости» («Преодоление», стр. 9).

            Спустя полтора года Геннадий Стерник признает, что его предсказания не сбылись, налицо падение цен на жилье, и отрицательная динамика продолжается. «Реальность такова, — сказал Стерник, — что даже без новых потрясений возобновление роста в ближайшие два-три года маловероятно».

Стерник так ответил на актуальные вопросы (начало июня 2009 года).

— Насколько заметно изменились цены на жилье за последние полгода?

— Ситуация сильно зависит от регионов. Собранные нами данные показывают, что к апрелю снижение цен на вторичном рынке в рублях составило 10-25% относительно пиковых уровней июня-сентября 2008 года. В отдельных городах, в частности, в Красноярске, оно оказалось еще больше, вплоть до 35%. Соответственно в пересчете на доллары глубина спада варьирует от 25 до 50%. Москва и Московская область держатся где-то в середине основного диапазона: там готовое жилье подешевело на 12-15% в рублях, или на 31-32% в долларовом эквиваленте.

— Представители некоторых строительных компаний уверяют, что уже осенью нас ждет взлет цен на недвижимость. Как вы считаете, такое возможно?

— Рублевые цены на жилье по-прежнему снижаются. Я думаю, что для восстановления спроса и покупательской способности на этом рынке потребуется год-полтора. Объем спроса упал настолько, что даже после возобновления роста (а когда именно это произойдет, большой вопрос) ему нужно будет достичь уровня предложения. И только после этого может начаться некоторый рост цен.

— То есть в этом году цены на жилье продолжат движение вниз?

— Да, по моим оценкам, цены будут снижаться, хотя во втором полугодии не так значительно, как в первом. В 2010-2011 годах, скорее всего, рынок ждет стабилизация. Но, скажем так, депрессивная, то есть на нижних уровнях.

            То, что в ближайшие два-три года спрос на жилье восстановится настолько, чтобы потянуть цены вверх, маловероятно.

— А с объемами продаж что происходит?

— В конце прошлого года вторичный рынок жилья резко затормозил — продажи упали вдвое. Но в первом квартале 2009-го началось постепенное восстановление. По итогам первых четырех месяцев года можно говорить, что продажи отстают от объемов аналогичного периода прошлого года на 25-27%. То есть рынок сжался почти на треть и держится на этом уровне.

— А что с новостройками?

— На первичном рынке ситуация хуже. Серьезных данных по объемам продаж нет. Одни экспертные оценки свидетельствуют, что они единичны. Другие — что все в порядке. И эти две крайности отражают реальное положение дел. На каких-то объектах застройщики решились на резкое снижение цен и нормально распродают квартиры. Там, где они притормаживают, не желая смириться с новой экономической реальностью, продажи стоят.

            Оценивать поведение средних цен предложения в новостройках тоже не совсем корректно. Если на «вторичке» можно уверенно сказать, что цены снижаются (причем в реальных сделках они могут быть ниже, чем заявлено в предложении), то на «первичке» цельная картина не складывается. Одни открыто понизили цены, другие еще надеются и не меняют их с зимы. Арифметическое среднее между ними ничего не дает, и судить о первичном рынке сейчас весьма проблематично.

— Как развивается ситуация на рынке коммерческой недвижимости?

— Он упал быстрее и сильнее, чем рынок жилья, будучи гораздо чувствительнее к ухудшению экономической ситуации и снижению деловой активности. Это естественно: жилье необходимо всегда, а вот офисы при повсеместных сокращениях персонала уже не востребованы, так что компании отказываются от запланированных расширений, съезжают. Поэтому объемы сдачи в аренду и продажи офисных и торговых площадей, расценки на них сократились быстрее и резче, чем цены на жилье.

— Насколько корректны в нынешних условиях какие-либо прогнозы?

— Надо сказать, что вся статистика, в том числе та, которую мы добываем с огромным трудом, может быть поставлена под вопрос. Осенью прошлого года рынок недвижимости вместе со всей экономикой вошел в зону турбулентности. Нас трясет и толкает, так что совершенно непонятно, откуда придет следующий удар и к чему он приведет — то ли в штопор войдем, то ли куда-то вбок полетим, то ли тряхнет так, что вдруг почему-то вверх двинемся. Поэтому мы вынуждены были перейти на сценарный метод прогнозирования, просчитывая варианты сразу для нескольких сценариев развития макроэкономической ситуации.

            В основу соответствующего сценария, рассчитанного в октябре-декабре минувшего года, мы закладывали цены на нефть в районе 40-50 долларов за баррель, курс доллара на уровне 32-33 рублей и инфляцию 20%. Инфляция оказалась меньше, девальвация была больше, цены на нефть начали расти, но в совокупности макроэкономические параметры несильно отклонились от этой модели, и вплоть до настоящего времени она вполне корректно описывает поведение рынка.

            Наши застройщики должны осознать, что надо жить по-другому, что докризисный уровень долларовых цен больше не вернется. Что даже от самых громких проектов не может быть прибыли под 300% — нормальная доходность цивилизованного девелопмента составляет 20%, ну пусть чуть больше. Строителям надо понять, что нельзя рассчитывать на неиссякаемый поток капитала не только от западных банков, но и от населения. По сути, девелоперам, как и банкам, которые их кредитуют или выдают ипотеку, необходимо окончательно перейти в другую экономическую реальность. С тех пор, как кризис их в нее привел, прошло слишком мало времени. Если все вернется на круги своя, никто ничему не научится, и, в конечном счете, будет еще хуже.

Автор: Олег КЕЧИН

            Даже в докризисное время система оказалась неспособной обеспечить значительные объемы строительства. А ведь начинается массовое выбытие жилья, построенного в 60-е годы ХХ века. Новостроя не хватает даже для простого воспроизводства жилфонда, значит, общее количество жилья в России будет сокращаться. О чем это говорит? Система жилищного строительства не отвечает интересам общества.

Источник: www.gazetastroi.ru

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Ремонтируй и живи (07.11.2011)
• Жилой комплекс «Белые Росы». Особенности и преимущества (25.10.2011)
• Построй сам (19.10.2011)
• С размахом. (17.10.2011)
• "Президентская" распродажа (10.10.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: